¿Quién paga la limpieza de los vidrios exteriores en un edificio o conjunto? Depende del reglamento de propiedad horizontal y de lo que decida la asamblea. La Ley 675 de 2001 considera las fachadas bienes comunes esenciales, pero no menciona las ventanas de forma expresa: en algunas copropiedades la limpieza exterior se paga con las expensas comunes y la contrata la administración, y en otras cada propietario o residente paga la de su unidad. Antes de contratar, revisa tu reglamento y consulta con la administración.
Qué dice la Ley 675 de 2001 sobre fachadas y bienes comunes
La Ley 675 de 2001 es el régimen de propiedad horizontal en Colombia. Para el tema de los vidrios, estos son los puntos que importan:
- Las fachadas son bienes comunes esenciales. El artículo 3 las incluye, junto con la estructura y las cubiertas, entre los bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto.
- Los bienes comunes pertenecen a todos. Según el artículo 19, son de los propietarios en común y proindiviso, y no se pueden dividir.
- Su mantenimiento se paga con expensas comunes. El artículo 3 define las expensas comunes necesarias como los gastos de administración y de los servicios esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, y el artículo 29 obliga a los propietarios a contribuir a su pago.
- La ley no menciona las ventanas. No dice si los vidrios de cada unidad hacen parte de la fachada común o del bien privado; eso lo precisa el reglamento de cada copropiedad.
En la práctica hay una zona gris: el vidrio exterior se ve como fachada, pero hace parte de una ventana que se abre y se usa desde un apartamento. Por eso la respuesta no está solo en la ley, sino en el reglamento y en las decisiones de la asamblea.
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado ni la orientación de la administración de tu copropiedad.
El reglamento y la asamblea deciden quién paga los vidrios exteriores
El reglamento de propiedad horizontal define qué es bien común y qué es bien privado en tu edificio. La asamblea general aprueba el presupuesto anual y las cuotas para las expensas ordinarias o extraordinarias (artículo 38), y el administrador cuida los bienes comunes y ejecuta los actos de administración y conservación (artículo 51). Cuando revises tu reglamento, busca:
- Cómo define la fachada y si incluye la ventanería de las unidades privadas.
- Si el mantenimiento o el aseo de la fachada figura como gasto común.
- Qué reglas tiene para el ingreso de contratistas: horarios, registro y avisos.
- Si se puede intervenir la fachada desde cada unidad o solo con autorización.
Si el reglamento no lo aclara, lo práctico es llevar el tema a la asamblea, o al consejo de administración si tu copropiedad lo tiene, para decidir si la limpieza exterior entra en el presupuesto común o si cada residente la contrata por su cuenta.
Dos formas de organizar la limpieza de vidrios en un conjunto
| Aspecto | Contrata la administración | Contrata cada residente |
|---|---|---|
| Quién paga | La copropiedad, con expensas aprobadas | Cada propietario o residente |
| Tarifa de Esmio | Comercial: desde $12.000 por m² | Residencial: desde $9.000 por m² |
| Mínimo de contratación | 10 m² por servicio (desde $120.000) | 10 m² por servicio (desde $90.000) |
| Alcance | Plan por torres: apartamentos y zonas comunes | Los vidrios de su unidad |
| Coordinación | Cronograma por torre y piso, con aviso a residentes | Cada residente agenda su fecha |
| Factura electrónica | A nombre de la copropiedad | A nombre de quien contrata |
Valores antes de IVA.
Cuando contrata la administración
La ventaja es que todo el edificio queda parejo y la fachada luce uniforme. Exige que la asamblea apruebe el gasto y que se coordine el acceso a cada apartamento, porque el robot se instala desde adentro, por una hoja que abra o por el balcón.
Cuando contrata cada residente
La ventaja es que cada quien decide cuándo limpia, sin esperar una decisión de la asamblea. Es la salida natural cuando el reglamento no incluye la limpieza exterior en el presupuesto común.
En ambos casos, el mínimo de contratación de 10 m² aplica por servicio contratado. Si la administración contrata un plan por torres, el mínimo se cuenta sobre todo el servicio y se supera con facilidad; si cada residente contrata por su cuenta, su servicio debe sumar al menos 10 m² o se cobra el mínimo, desde $90.000 en tarifa residencial.
Trabajos reales de Esmio en Bogotá: ventanas de apartamentos en edificios y conjuntos residenciales.
Cómo cotizar la limpieza de vidrios por torres
- Haz un inventario por tipo de apartamento: cuántas unidades hay de cada tipo en cada torre.
- Mide un apartamento de cada tipo: ancho × alto de cada vidrio y cuántos tiene. Suma los m².
- Multiplica los m² de cada tipo por el número de unidades y suma las torres.
- Agrega las zonas comunes: portería, lobby, salón comunal, gimnasio y ventanas de escaleras.
- Define el cronograma por torre y por piso, con aviso previo a los residentes y un plan para los días de lluvia, porque el robot no trabaja bajo lluvia.
- Envía las medidas por el cotizador o por WhatsApp y recibe la propuesta, con el valor final confirmado por el equipo comercial.
| Quién contrata y qué | Medidas | Tarifa | Precio desde |
|---|---|---|---|
| Residente: su apartamento (ventanal y 4 ventanas) | (3 × 2,3 m) + 4 × (1,2 × 1,3 m) = 13,14 m² | Residencial | $118.260 |
| Residente: solo 2 ventanas de 1,5 × 1,2 m | 3,6 m²: se cobra el mínimo de 10 m² | Residencial | $90.000 |
| Administración: torre de 8 pisos, con 4 apartamentos por piso iguales al del primer ejemplo | 32 × 13,14 m² = 420,48 m² | Comercial | $5.045.760 |
| Administración: zonas comunes (portería y salón comunal) | 2 × (2,5 × 2,2 m) + 4 × (2 × 1,8 m) = 25,4 m² | Comercial | $304.800 |
Valores antes de IVA.
El valor final lo confirma el equipo comercial según el estado de los vidrios, la altura y el acceso. Mira más ejemplos en precios o envía tus medidas por el cotizador.
Qué pedirle a un proveedor de limpieza de vidrios en edificios
Sea cual sea el método, estas preguntas te ayudan a comparar propuestas con criterio:
- Precio por metro cuadrado por escrito y mínimo de contratación claro.
- Qué incluye: si limpia por dentro y por fuera o solo una cara.
- Método y seguridad: cómo se aseguran el equipo y las personas, si alguien trabaja suspendido y si el personal tiene certificado de trabajo en alturas y seguridad social.
- Cronograma por torre y qué pasa si llueve.
- Forma de pago: si pide anticipo o cobra al final.
- Factura electrónica a nombre de la copropiedad.
- Personal identificado y reseñas verificables de clientes.
- La documentación que el reglamento o el consejo de administración exijan a los contratistas.
Si el proveedor trabaja con descuelgue o andamio, recuerda que el trabajo en alturas está regulado en Colombia; lo explicamos en robot limpia vidrios vs. andamios y cuerdas.
Cómo trabaja Esmio con edificios y conjuntos
Nuestro plan por torres está pensado para administraciones y residentes. El robot limpia la cara exterior desde cada apartamento, sin descuelgue ni andamios, y el servicio es integral: por dentro y por fuera. También limpiamos los vidrios de las zonas comunes.
- Tarifas claras: comercial desde $12.000 por m² cuando contrata la administración, y residencial desde $9.000 por m² cuando contrata cada residente, antes de IVA.
- Mínimo de contratación: 10 m² por servicio contratado.
- Personal identificado: técnicos con certificado de trabajo en alturas y seguridad social, con la indumentaria oficial de Esmio.
- Sin adelantos: solo pagas hasta ver los resultados finales.
- Factura electrónica a nombre de la copropiedad o de quien contrate, si la pides.
“Quedé muy satisfecha con la limpieza de las ventanas, quedaron impecables y con una gran presentación. Fueron puntuales, cuidadosos y muy profesionales.”
— Alejandra Diaz, reseña en Google
Los límites, con honestidad: el robot necesita vidrio liso y una hoja que abra o un balcón, y no trabaja bajo lluvia. Los vidrios fijos sin acceso desde ningún apartamento no se pueden limpiar por fuera; los identificamos al cotizar. Conoce el servicio de limpieza de vidrios para edificios y conjuntos y, si tu edificio tiene fachada de vidrio, el de limpieza de fachadas de vidrio.